公募REITs周度观察｜第三单保障性质租赁住房REITs正式获批

摘要：

三部委提出推动在绿色工业园区开展基础设施REITs试点。工信部、发改委、生态环境部联合印发《工业领域碳达峰实施方案》提出，“十四五”期间，产业结构与用能结构优化取得积极进展，能源资源利用效率大幅提升，建成一批绿色工厂和绿色工业园区，筑牢工业领域碳达峰基础。发展绿色金融方面，加快研究制定转型金融标准，将符合条件的绿色低碳项目纳入支持范围。审慎稳妥推动在绿色工业园区开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

上周REITs市场价格涨跌互现，板块间分化，产权类齐涨，高速公路类集体下跌。鹏华深能全周稳定上涨5.49%，首创水务（1.47%）、东吴苏园（1.28%）、普洛斯（1.26%）涨幅也超1%，跌幅方面，高速公路板块表现不佳，全部收绿，跌幅最大为广州广河（-0.84%）。

上周REITs市场总成交量有所回落。上周全市场REITs总成交金额为9.56亿，低于前一周15.59亿的成交规模，跌幅为38.66%，主要原因是前一周上市的鹏华深能交易量逐渐收缩，全周日均成交额已稳定在2400万左右。

分派率情况：根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年8月5日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于2.92%-8.17%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.25%-9.50%之间。

第三单保障性质租赁住房REITs正式获批：中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT开启询价；华夏北京保障房REIT获上交所审核通过及证监会注册批复。

一、行情概览

1、价量表现：价格板块间分化，成交量有所回落

上周迎来2022年的第30个交易周，REITs市场涨跌互现，产权类齐涨，高速公路类集体下跌。市场整体波动不大，仅鹏华深能多日涨幅超过1%，其余REITs日内振幅有限。市场投交活跃度方面，上周鹏华深能上市交易情绪基本被消化，首创水务、普洛斯、中交REIT连续三周周交易额超过1亿元，广州广河周四有所放量，其他产品周内交易相对平淡。

（1）从全周涨跌幅看，上周REITs市场涨跌互现，鹏华深能表现依旧出色，全周稳定上涨5.49%，首创水务（1.47%）、东吴苏园（1.28%）、普洛斯（1.26%）涨幅也超1%，跌幅方面，高速公路板块表现不佳，全部收绿，跌幅最大为广州广河（-0.84%）。日涨跌幅方面，上周一板块间分化明显，产权类齐涨，特许经营权类基本均下跌，振幅最大为鹏华深能（1.04%），其余波动在-0.35%至0.68%之间；周二市场整体回调，除普洛斯（0.78%）保持坚挺外均收跌，跌幅最大为蛇口产园（-0.92%）；周三周四市场反弹，多数收红，鹏华深能继续日内领涨，周四首创水务（1.45%）、盐港REIT（1.03%）涨幅也超过1%；周五多数折返下探，普洛斯结束七连阳，小幅回调-0.77%，鹏华深能延续上市以来的优异表现，市场看多情绪不减，日内上涨1.47%，其余产品表现温和，振幅在0.5%以内。

（2）分资产大类来看，产权类上周涨势整体好于特许经营权类。产权类项目：仓储物流REITs上周表现较好，普洛斯已连续四周上涨，上周收于1.26%、盐港REIT较前一周反弹 0.57%，盐港REIT溢价率居全体REITs第二；产业园区REITs同样全部收红，东吴苏园（1.28%）、张江REIT（0.32%）、蛇口产园（0.18%）、建信中关村（0.17%）均上涨，溢价率方面，建信中关村溢价率为全体REITs第一，蛇口产园溢价位列第三名；清洁能源类REITs鹏华深能延续优异表现，全周领涨5.49%，目前溢价率已超过东吴苏园和高速公路板块位列第八。特许经营权项目：环保行业REITs有所分化，首创水务上涨1.47%，首钢绿能则下跌-0.25%，首钢绿能溢价率位列全体REITs第四；高速公路REITs表现不佳，广州广河（-0.84%）、浙江杭徽（-0.42%）、中交REIT（-0.21%）、华夏越秀（-0.18%）、铁建REIT（-0.15%）均小幅下跌，其中中交REIT上周虽然交易活跃，成交额全体REITs最高，但行情表现不佳，未能延续前三周的涨势，溢价率方面高速公路板块整体排名靠后。

（3）从全市场阶段性表现看，C-REITs指数上周明显提升，为3月中旬以来的高点，其中产权类继续稳定上涨，特许经营权类则仍小幅下跌，至收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一周末分别上涨0.56%、上涨1.21%、下跌-0.20%。上周C-REITs市场整体收益与权益市场依旧有明显分离，相较于中证500指数的下跌（-0.38%），REITs整体周度表现明显更好；中期维度方面，7月以来权益市场时有反复，整体疲软，C-REITs市场则整体表现更积极，上行趋势明显。上周产权类C-REITs指数相对特许经营权类C-REITs指数价格表现更佳，两者走势已有一定分化，产权类近期持续攀升，特许经营权则多空双方较谨慎，维持横盘震荡。上周三单租赁住房REITs纷纷有了新进展，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT于周五询价，华夏北京保障房中心租赁住房REIT同样于周五获批，新品类REITs的入市将进一步扩容市场，丰富标的。

（4）从成交额和市场流动性来看，上周全市场REITs总成交金额为9.56亿，低于前一周15.59亿的成交规模，跌幅-38.66%，主要原因是前一周上市的鹏华深能交易量逐渐收缩，全周日均成交额已稳定在2400万左右。其他产品中，中交REIT、普洛斯、首创水务延续近期的活跃表现，全周稳定放量，周成交金额均超过1亿元，但多空力量在三只产品间有所分化，普洛斯买盘力量持续进场，行情整体延续攀升势头，首创水务横盘整理中有所抬升，中交REIT则多头走弱，价格受高速公路板块整体低落表现影响。就换手率而言，上周首创水务以8.60%超越鹏华深能重返首位，鹏华深能换手率回落，以8.51%紧随其后，其余产品中华夏越秀、浙江杭徽、广州广河、蛇口产园、东吴苏园、首钢绿能换手率有明显提升，部分前期活跃度不佳的产品交易有所获暖。全体REITs日均换手率在0.28%至1.72%之间，显著高于香港公募REITs市场0.10%左右的日换手率。

2、发行折溢价

整体来看，市场价格涨跌互现，产权类均上涨，高速公路类集体下跌。截至2022年8月5日，14支REITs收盘价均超过发行价。

（1）特许经营权类项目：上周内环保及高速公路行业发行溢价率仍存在显著差异。2支环保REITs溢价率分别为37.27%（首创水务REIT）和40.50%（首钢绿能REIT），在14支REITs中分别位列第七位和第四位。高速公路REITs溢价率继续保持分化，华夏越秀REIT、浙江杭徽REIT、中交REIT、广州广河REIT和铁建REIT发行溢价分别为19.95%、16.52%、0.87%、0.69%和0.31%。

（2）不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率整体较发行价溢价显著，其中中关村REIT的发行溢价为50.29%，在14支REITs中位列第一；盐港REIT、蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、张江REIT和东吴苏园REIT分别较发行价溢价47.33%、43.71%、38.78%、40.15%和29.48%。上市第二周的鹏华深能截至上周五收盘价较发行价溢价31.99%。

3、分派率情况

根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年8月5日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于2.92%-8.17%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.25%-9.50%之间。

二、行业政策动态跟踪

8月1日，工业和信息化部、国家发展改革委、生态环境部联合印发《工业领域碳达峰实施方案》。《实施方案》提出，“十四五”期间，产业结构与用能结构优化取得积极进展，能源资源利用效率大幅提升，建成一批绿色工厂和绿色工业园区，研发、示范、推广一批减排效果显著的低碳零碳负碳技术工艺装备产品，筑牢工业领域碳达峰基础。发展绿色金融方面，按照市场化法治化原则，构建金融有效支持工业绿色低碳发展机制，加快研究制定转型金融标准，将符合条件的绿色低碳项目纳入支持范围。审慎稳妥推动在绿色工业园区开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

（信息来源：工业和信息化部网站https://www.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/wjfb/tz/art/2022/art_df5995ad834740f5b29fd31c98534eea.html）

8月3日，国资委就《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》执行中有关问题进行答复。有关基础设施REITs涉及的国有资产交易相关问题，国资委答复称，企业向国资监管机构申请办理发行基础设施REITs涉及的国有产权非公开协议转让应参照32号令第三十三条相关要求提交材料（即1、产权转让的有关决议文件；2、产权转让方案；3、采取非公开协议方式转让产权的必要性以及受让方情况；4、转让标的企业审计报告、资产评估报告及其核准或备案文件。5、产权转让协议；6、转让方、受让方和转让标的企业的国家出资企业产权登记表（证）；7、产权转让行为的法律意见书；8、其他必要的文件）。国资监管机构审核重点关注发行涉及底层资产的权属情况，国家出资企业对相关资产的评估备案情况，REITs发行价格确定机制是否有利于维护国有权益，相关资产运营管理责任及风险防范措施情况等。

（信息来源：国务院国资委网站http://xxgk.sasac.gov.cn:8080/gdnps/pc/content.jsp?id=25679373）

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